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HIPOTECA. Se puede vender una casa hipotecada? (Publicación 70)

Como vimos en la Publicación 64. HIPOTECA. Qué es la hipoteca?, esta se constituye sobre un bien determinado, por lo que este bien SI puede venderse pero la hipoteca subsiste y el adquirente lo comprará con el gravamen, sin que sea requisito que el acreedor (quien tiene la hipoteca a su favor) deba de otorgar su consentimiento.

En este sentido la responsabilidad de pagar la hipoteca pasa al nuevo propietario, salvo acuerdo en contrario. Pero a fin de cuentas, a quien le interesa que no se ejecute la hipoteca será a él, por el hecho de estar conciente del gravamen y porque lo más seguro, es que haya sido otro de los factores de negociación en el precio de la operación.

Es por lo anterior que al momento en que se acude con el notario público a celebrar una compraventa, éste pide un certificado de libertad de gravámenes, no porque no puedan venderse los bienes gravados, sino para que el comprador después no invoque alguna causa de nulidad alegando que desconocía del gravamen.

Sin embargo, hay otro supuesto y se refiere a que la hipoteca por ser un contrato accesorio a otro principal, este es comúnmente un Contrato de Apertura de Crédito. Esto sucede cuando se adquiere una vivienda a través de un crédito. Éste, es un contrato otorgado (porque reúne ciertos requisitos) al comprador de la casa. Como el contrato principal es el crédito y no la hipoteca (que solo es la garantía de cumplimiento del primero), éstos contratos nos prohíben hacer la venta de la propiedad o “traspaso” sin el consentimiento del acreedor; ya que lo que buscará éste último, es que el comprador compruebe reunir los mismos requisitos que el deudor originario para poder dar por terminado el contrato con el primer comprador y otorgar uno nuevo a favor del segundo comprador teniendo como garantía nuevamente, la hipoteca de la propiedad.

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46 Comments

  1. ESTIMADO ALBERTO:

    Tendrás que solicitar la nulidad de la escritura del 2004 ya que por lo que me dices, tu escritura no la inscribirá el Registro Público porque ya existe la otra. La nulidad la llevas ante el juez civil y tu principal argumento es el hecho de que una autoridad laboral te la adjudicó y que además (espero y así haya sido), se registró el embargo durante el procedimiento laboral. Ahora bien, otra opción (aunque habría primero que valorar toda la documentación) es que el comprador de 2004 adquirió a pesar del gravamen por lo que su propiedad esta afectada por el mismo y le surte efectos como si fuera el anterior propietario.

    Saludos y suerte.

  2. ESTIMADO DAVID:

    Por las cantidades $$ que compartes no eres de México, por lo que te haré los comentarios de acuerdo a las leyes mexicanas (pero que seguramente son aplicadas en muchos países). Un bien hipotecado esta fuera del comercio por lo que no puede venderse. La única manera de hacerlo legalmente es que el acreedor (banco en este caso) este de acuerdo y lo que sucede es que otorga un nuevo crédito al comprador y con éste paga el adeudo del vendedor y queda la nueva hipoteca. La otra alternativa es que el comprador siga pagando la hipoteca y el vendedor solo le otorgue un documento privado en donde se especifiquen las circunstancias (pero recuerda que el bien esta fuera del comercio por lo que el contrato tiene una nulidad, es decir, el contrato solo es para “amarrar” de alguna forma la obligación del vendedor). Una vez terminado de pagar, el vendedor libera la hipoteca y escritura a nombre del comprador. Esta fórmula siempre es arriesgada para las dos partes, en caso de fallecimiento por ejemplo; en caso de que el nuevo comprador ya no pueda seguir pagando las mensualidades el banco se irá en contra del obligado original; en caso de que el vendedor “se haga” y no quiera escriturar; en caso de divorcio de alguna de las partes y en donde el cónyuge este peleando ” su parte”, etc. Desde luego que para todo hay solución, pero las cosas de repente pudieran complicarse y representar un gasto adicional.

    Una última opción que se practica en México es que el vendedor (deudor de la hipoteca) otorga un poder notarial especial e irrevocable para actos de dominio sobre el bien de que se trate. Esto significa que el nuevo comprador seguirá pagando el bien a nombre de su vendedor y cuando se termine de pagar al banco, con el mismo poder se escritura a si mismo. Esto garantiza de alguna manera las cosas, pero tampoco es 100% seguro, ya que por ejemplo el mandato (poder) de acuerdo a la ley se extingue con la muerte de cualquiera de las partes y es donde también se complica.

    Espero te sirvan mis comentarios. Cualquier duda puedes consultar nuevamente. Saludos.

  3. Buenas noches. En este momento mi fami lia esta en búsqueda de una casa para comprar. Tenemos 35 millonesde pesos de ahorro que serviría para una cuota inicial. Hemos visto una casa muy buena y como la queremos, sin embargo, tiene una hipoteca de 65 millones de pesos con una entidad bancaria y la señora la vende en 120 millones. Que debemos hacer? La podemos comprar y si así es como se podría hacer el negocio? Muchas gracias por su ayuda.

  4. ESTIMADA ROSA:

    Si el gravamen es posterior a la compraventa y ella la firmó puedes demandar la nulidad de la hipoteca ya que el bien ya no era de su propiedad y por tanto no podía disponer de ella. En caso de que el gravamen sea anterior a la compraventa, también tendrás que solicitar una nulidad pero ahora de la compraventa que hiciste con ella y solicitar la restitución del dinero pagado. Esa es mi opinión.

    Saludos y suerte.

  5. BUENAS TARDES: SE FIRMO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO, NO ME ENSEÑARPON ESCRITURAS NI CARTA DE LIBRE GRAVAMEN, SIN EMBARGO DENTRO DE LAS CLAUSULAS ALUDE LA VENDEDORA QUE ME ENTREGARA LAS ESCRITURAS Y LIBRE DE GRAVAMEN EN CUANTO LO SOLICITE SIN EMBARGO POR LA FALTA DE INTERES DE CUBRIR SU OBLIGACION LA HAN NEGADO, TRAMITE UNA CARTA DE LIBRE GRAVAMEN Y RESULTA QUE LA PROPIEDAD ESTA COMO GARANTIA HIPOTECARIA DE UN CREDITO QUE ESTA PERSONA TRAMITO, NO QUIERO PERDER LA PROPIEDAD TODA VEZ QUE LIQUIDE ESE MISMO DIA Y POR LA CONFIANZA NO DUDE EN REALIZARLO.

    QUE PUEDO HACER?

  6. ESTIMADA ADRIANA:

    Tendría que ser con el consentimiento del banco. En este caso tendría que conseguir un crédito la persona para pagar lo que debes e hipotecar nuevamente la propiedad pero ahora a su nombre. Puede ser con el mismo banco o cualquier otra institución crediticia. Por otra parte puedes vender en lo “económico”, es decir, que tu comprador este de acuerdo en que el crédito hipotecario a tu nombre siga vigente y el pagar en tu nombre. Cuando la propiedad esta pagada (de aquí a unos años) tu te obligarías a escriturarle a su favor. Es decir, el banco ni cuenta se dará. En esta modalidad existen riesgos para ambas partes pero tendrán que evaluarlo. Por ejemplo: el que pague y tu no quieras luego escriturar; el que deje de pagar o se retrase y perjudique tu historial crediticio; el que cualquiera de los dos o los dos fallezca, etc. Si se deciden por esta última opción si gustas házmelo saber y te daré algunos “tiop´s” adicionales.

    Saludos y suerte.

  7. Hola! necesito ayuda y asesoramiento juridico urgente. Hace un año y medio aproximadamente nos mudamos a nuestra casa, la cual construimos con un credito hipotecario del banco hipotecario; debido a algunas situaciones de diversa indoles estamos pensando en vender la casa para poder comprar en otro lado, es posible VENDER ESTA CASA? Llevamos 3 años pagos del credito hipotecario. DESDE YA, MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION!

  8. BUEN DIA, QUISIERA ME ORIENTARA SOBRE LO SIGUIENTE, EN UN JUICIO LABORAL ME ADJUDIQUE UNA PROPIEDAD,LA CUAL CUENTA CON SU RESPECTIVO GRABAMEN, AL PEDIR AL REGISTRO PUBLICO LA LIBERTAD DE GRAVAMEN APARECE QUE LA PROPIEDAD YA PERTENECE A OTRA PERSONA, ES POSIBLE ESO, YA QUE YO LA DEMANDA LA INICIE EN EL AÑO 2000, Y SE GRABA EL MISMO AÑO, Y ELGRAVAMEN APARECE QUE LA PROPIEDAD SE VENDIO EN EL 2004, EL JUICIO QUE LLEVO ESTA EN ETAPA DE ESCRITURACION, COMO LE VA A HACER EL NOTARIO PARA PONER LAS ESCRITURAS A MI NOMBRE, AGRADECERE SU AYUDA.

    SALUDOS.

  9. ESTIMADO JORGE:

    Efectivamente solo podrías a través de contratos privados. La finalidad de la hipoteca es que el bien garantice el crédito, por lo que la ley prevé que por seguridad del acreedor las condiciones jurídicas del bien hipotecado no puedan variar, de lo contrario estarían los deudores en posibilidad de “defraudar” a los acreedores.

    Saludos y suerte.

  10. hola, quiero consultarle si existe un esquema para que yo pueda comprar una propiedad con crédito hipotecario bancario en algún lugar turísitico y posteriormente (aún con la hipoteca y crédito vigente) vender la propiedad como tipo “tiempo compartido” por ejemplo a 10 compradores. Lo que he checado es que podría manejar contratos privados de compra-venta o promesa de venta. Pero también he checado que los contratos de créditos hipotecarios prohíben la venta del bien inmueble. Mi intención es hacer algo serio y darle toda la seguridad legal a los compradores ¿Qué se puede hacer?. saludos !

  11. ESTIMADO DANNY:

    Supongo que habrá alguna hipoteca. Si es así requieres del consentimiento del acreedor (hipotecaria, banco, etc.) para poder vender a una tercera persona. También puedes “ceder o traspasar”, pero en este caso sería a través de un “contrato” privado sin que surta efectos para la hipotecaria, es decir, ante ella tu seguirás siendo el deudor y el nuevo comprador no podría escriturar hasta que este pagado todo el crédito. En caso de que no este hipotecada desde luego que no tienes restricción alguna para vender.

    Saludos.

  12. ESTIMADA DANIELA:

    El traspaso es un convenio privado que no tiene efectos jurídicos contra terceros, principalmente contra la hipotecaria. Esto es, no es una figura jurídica reconocida ya que la única forma en que puede “cederse o traspasarse” una propiedad hipotecada es mediante el consentimiento del acreedor (la hipotecaria). Lo que muchas veces se hace es que el nuevo comprador sigue pagando la hipoteca y hasta que esta esta cancelada puede poner a su nombre la propiedad, ahora si que depende de la buena fe y voluntad de las partes, pero en caso de controversia el titular o propietario sigue siendo el original comprador.

    Saludos y gracias por tu visita.

  13. Necesito saber una vez que uno haya comprado la casa con hipotecario, se puede vender..la consulta es porque ceder todos los derechos a mi aval, que el sea el dueño de la casa y de la hipotecario.

  14. Estimados,

    Me gustaría realizar la siguiente consulta, yo con mi ex-pareja realizamos una promesa de compraventa el año 2011 de un depto en verde (en ese momento erameo pareja), hoy en día el edificio empezo a entregar los departamentos, para no perder el pie que dimos del departamento, decidimos solicitar un credito y lo compramos. Mi consulta sería es posible realizar la venta del departamento de inmediato?. Agradeceria su apoyo. Saludos.

  15. ESTIMADO VICTOR:

    No es mucha la información para darte una opinión completa. Sin embargo con los elementos que me das puedo decirte que tienes que contestar la demanda, eso no puede pasarse porque de lo contrario será muy difícil contrarrestarla. Por otra parte puedes tu también reconvenirlos (contrademandarlos) por el incumplimiento a las condiciones generales de la compraventa, como es el hecho de que estuviera libre de gravamen, de que pudieras disponer de los servicios básicos y de que pudieras escriturar finalmente a tu nombre.

    Debes de explicar muy bien y detalladamente al juez las circunstancias del caso, señalando fechas, personas, circunstancias de modo, tiempo y lugar. No se que tipo de contrato hiciste con la empresa (supongo que uno privado de promesa o de compraventa). A lo que puedes aspirar es a una negociación en donde trates de recuperar parte de lo que has dado, ya que la misma empresa te dirá que no, porque lo querrá tomar como renta. Si tienes mucho sin pagar, pudiera ser que con lo que has dado en relación al tiempo que tienes en la vivienda si puedan quedar “tablas”, pero eso solo tu lo sabes.

    Si pudieras darme mas elementos pudiera opinar mas ampliamente. Saludos.

  16. ESTIMADO ALEX:

    En el contrato de arrendamiento se establecen las restricciones. Si no prohíbe la celebración del comodato este es procedente. Por otra parte si el quejoso en el amparo no otorga la garantía la suspensión se revoca de tal suerte que la autoridad responsable puede ejecutar la sentencia original en el juicio de arrendamiento. Es algo que tu abogado debe de solicitar.

    Saludos.

  17. ESTIMADO JUAN CARLOS:

    La forma de venta es sencilla, el nuevo comprador debe primeramente saber la circunstancia de la hipoteca y pagarla, de dos formas: 1) con su propio dinero y esperar a que la hipoteca sea liberada para que tu puedas firmarle las escrituras correspondientes. 2) que el nuevo comprador tenga un crédito que le permita pagar pasivos del inmueble, de esta forma su crédito “absorbe” el tuyo, de esta forma se liquida tu hipoteca y se hace otra a nombre del nuevo comprador ya que queda como titular del adeudo. Con respecto al subsidio, no tendría un dato preciso.

    Saludos y gracias por tu visita.

  18. ESTIMADO ALEX:

    Todo depende del contrato de arrendamiento. Si esta prohibido en este, desde luego que puedes solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento con efectos restitutorios en contra del comodatario. Si el contrato de arrendamiento no lo prohíbe, el arrendatario si puede celebrar válidamente el contrato.

    Gracias por tu visita.

  19. estoy en juicio por que el contrato de arrendamiento se venció y no me quisieron entregar ya salió la sentencia, pero antes de que solicitaramos la orden de desalojo apareció una persona con un contrato de comodato que efectuó con la persona que le rente la casa con fecha de dos meses antes de que saliera sentencia a mi favor y se amparo cintra la orden de desalojo la cual no la ha dado el juez . en el amparo le concedieron la suspensión y le fijaron una garantía que no ha depositado es valido el contrato de comodato y podemos solicitar al juez la orden de desalojo.

  20. es valido un contrato de comodato si lo el arrendatario no tiene autorización para hacerlo

  21. Hola , tengo una pregunta .

    Actualmente tengo un juicio en mi contra por cancelacion de contrato de venta de vivienda , la inmobiliaria , al signar el contrato hace constar en el mismo que la propiedad se encuentra libre de todo gravamen , pero en realidad la propiedad esta gravada desde el 2006 y yo la adquiri en el 2007 .
    En ese entonces la empresa entablo un trato conmigo donde me sugirio que yo le siguiere dando los pagos en forma directa a la misma durante un tiempo pertinente en lo que se resolvian algunos tramites de la casa , como eran la obtencion del registro de regimen de condomino , y hasta el registro propio de la propiedad el cual hasta el momento continua como lote comunal a nombre de la desarrolladora .

    En su momento esta empresa me entrega la casa sin poder yo contratar los servicios de agua y luz a mi nombre como debiera ser , ya que no contaba con las condiciones fisicas ni legales para pqueme permitiera hacerlo .
    Yo suspendi pagos ante la incertidumbre y ya han trasncurrido mas de 5 años desde que adquiri la casa y apenas se deciden acerca a mi con una demanda .

    Como ven el caso .

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