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HIPOTECA. Se puede vender una casa hipotecada? (Publicación 70)

Como vimos en la Publicación 64. HIPOTECA. Qué es la hipoteca?, esta se constituye sobre un bien determinado, por lo que este bien SI puede venderse pero la hipoteca subsiste y el adquirente lo comprará con el gravamen, sin que sea requisito que el acreedor (quien tiene la hipoteca a su favor) deba de otorgar su consentimiento.

En este sentido la responsabilidad de pagar la hipoteca pasa al nuevo propietario, salvo acuerdo en contrario. Pero a fin de cuentas, a quien le interesa que no se ejecute la hipoteca será a él, por el hecho de estar conciente del gravamen y porque lo más seguro, es que haya sido otro de los factores de negociación en el precio de la operación.

Es por lo anterior que al momento en que se acude con el notario público a celebrar una compraventa, éste pide un certificado de libertad de gravámenes, no porque no puedan venderse los bienes gravados, sino para que el comprador después no invoque alguna causa de nulidad alegando que desconocía del gravamen.

Sin embargo, hay otro supuesto y se refiere a que la hipoteca por ser un contrato accesorio a otro principal, este es comúnmente un Contrato de Apertura de Crédito. Esto sucede cuando se adquiere una vivienda a través de un crédito. Éste, es un contrato otorgado (porque reúne ciertos requisitos) al comprador de la casa. Como el contrato principal es el crédito y no la hipoteca (que solo es la garantía de cumplimiento del primero), éstos contratos nos prohíben hacer la venta de la propiedad o “traspaso” sin el consentimiento del acreedor; ya que lo que buscará éste último, es que el comprador compruebe reunir los mismos requisitos que el deudor originario para poder dar por terminado el contrato con el primer comprador y otorgar uno nuevo a favor del segundo comprador teniendo como garantía nuevamente, la hipoteca de la propiedad.

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52 Comments

  1. Hola, yo tengo una hipoteca desde hace 7 años, desearia comprar otra casa en otro lugar, pero aun debo mi casa que estoy pagando. La puedo poner en venta y que la persona que me la vaya a comprar pague mi credito. Yo le he hecho algunas mejoras a la casa.
    Me podrian orientar por favor. Muchas gracias

  2. ESTIMAD@ AMIG@ NEBRASKA:

    Si podrías hacerlo solamente que como dices el comprador tendría que pagar a tu nombre ya que no podrías “traspasar” tu crédito. Cuando termine de pagar la hipoteca entonces tendrías que hacer el trámite de cancelación de hipoteca y luego escriturar a favor de tu comprador. Algo que se hace comunmente también es que el vendedor (en este caso tu) otorga a favor del comprador un Poder Especial irrevocable para Actos de Dominio limitado al bien inmueble de que se trata, de tal manera que el comprador se queda con el poder y puede a tu nombre disponer libremente del inmueble. Desde luego que no es lo ideal, pero es la opción en caso de bienes con hipoteca.

    Saludos y suerte.

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